Stop de bouwstop

Eerder gepubliceerd in CoBouw, samen met APPM-collega Frank van Vliet.

De ene na de andere grote gemeente kondigde de afgelopen tijd een ‘bouwstop’ af. In streng geformuleerde persberichten werden duizelingwekkende aantallen woningen en tientallen projecten geschrapt. Zowel tegen de boodschap zelf, als tegen de manier waarop die gebracht wordt, tekenen we bezwaar aan. Met deze berichtgeving sturen we onszelf een doodlopende straat in. Het zit de vastgoed- en woningmarkt behoorlijk tegen, maar er zijn kansen genoeg om de bouwproductie niet piepend en krakend tot algehele stilstand te laten komen. Integendeel, juist nu moeten we innoveren en initiatief nemen. Dan moeten de luiken die bij de gemeenten zo angstvallig zijn neergelaten, wel worden geopend. Samen met de markt en de samenleving moeten we op zoek naar nieuwe manieren om bouwprojecten vlot te trekken en te bouwen aan de kwaliteit van onze steden.

C’est le ton qui fait la musique. In de publiciteit overheerst het beeld dat het louter kommer en kwel is. Hoe dat komt, is niet zo interessant. Waar het om gaat is het beeld dat blijft hangen in de samenleving. Bij burgers die zich afvragen: laat mijn gemeente het moede hoofd hangen? Word ik in de steek gelaten? Bij investeerders, projectontwikkelaars en bouwers die zich afvragen: gooit de overheid de deur in het slot tot na de nieuwe economische ijstijd? En als laatste ook binnen de gemeentelijke organisaties zelf, waar de verwarring een daadkrachtige vernieuwingsslag in de weg staat.

Hou op met paniek zaaien, kantel de boodschap. Pak de kansen. Een bestuurder bij een gemeente of provincie is gekozen om haar visie en haar ambities. Blijf die uitdragen. En verzin een list. Ga samen met de ambtelijke organisatie op pad om medestanders en partners met een brede armzwaai uit te nodigen om gezamenlijk de bouwproductie door de crisis heen te trekken. We constateren dat marktpartijen zich terdege realiseren dat de ‘snoepwinkel van de gebiedsontwikkeling’ de deuren gesloten heeft; dat ze inventief moeten zijn en dat de handen ineen moeten worden geslagen. Kortom, de bereidheid tot een dialoog is er.

Hoe starten we die dialoog? En hoe kom je vervolgens tot actie? In de congresdrukte van de laatste maanden van het jaar is gemeentelijk Nederland afwezig. Ook niet zo gek met al die bezuinigingen, maar het is ook niet effectief als die bijeenkomsten verwateren tot vrijblijvende netwerkborrels waar de marktpartijen zich onderling staan te verbijten. Daar komt die ontmoeting dus niet tot stand. Van belang is om op regionaal niveau tot een vertrouwd platform voor debat en kennisuitwisseling te komen. Niet per stad of per project, want dan vindt er onvoldoende kennisuitwisseling plaats, en wordt te snel gefocust op gevoeligheden, zoals specifieke grondposities . Projecten en steden hebben nu immers allemaal dezelfde problemen. Daar kunnen zinvolle lessen uit getrokken worden. Beeldbepalende ontwikkelingen en hoofdpijndossiers zouden door bestuurders, directeuren, professionals en marktpartijen op de snijtafel moeten worden gelegd om tot heldere analyses en vernieuwende benaderingen te komen. Nodig ook andere partijen uit. Wij denken dat voor de gewenste innovatie onder meer ook banken, beleggers, eindgebruikers, energie- en waterbedrijven moeten aanschuiven. Juist nu, omdat rollen en betrokkenheden in de wereld van de gebiedsontwikkeling definitief veranderen.

Er zijn volop kansen om ambities te realiseren en projecten vlot te trekken. Het is vanwege de complexiteit en per project verschillende omstandigheden niet mogelijk om in dit artikel de oplossingen in detail uit te werken, maar laten we een aantal hoofdlijnen schetsen. Om te beginnen: of projecten al dan niet doorgaan, wordt nu veelal bepaald door contractuele verplichtingen: “kunnen we er nog onderuit, of zitten we eraan vast?” Dat is begrijpelijk, maar niet constructief. Beoordeel een project vooral ook op inhoudelijke argumenten. Wat is de potentie van een project om een structurele bijdrage te leveren aan de versterking van een gebied? Versterking in de breedste zin van het woord: economisch, ecologisch, cultureel, maatschappelijk, etc.

Door de crisis is ontwikkelend Nederland, publiek en privaat, geneigd de gemakkelijkste projecten het eerst op te pakken. Te snel is geroepen om meer ruimte in het Groene Hart en buiten de steden aan te wijzen voor verstedelijking. Doe dat niet. Juist de structuurversterkende en daardoor complexere opgaven leveren meer rendement op, maar dan wel op de langere termijn. Diepte-investeringen, in tegenstelling tot de rechttoe-rechtaan uitbreidingslocaties. Daarmee komen we op een volgend punt: we moeten beter onderzoeken hoe waardecreatie op lange termijn kan worden vertaald in haalbare ontwikkel- en financieringsmodellen, die betrokken partijen nu over de streep trekken. De tijd van hit and run is voorbij. In periodes van tien, twintig, misschien dertig jaar bereik je iets moois. Dat vraagt een slimme samenwerking bij het managen van risico’s en opbrengsten. In onzekere tijden kun je in een samenwerking niet verwachten dat één partij eenzijdig de risico’s op zich neemt. Ga met durf en open vizier een relatie met elkaar aan. We hoeven het wiel niet uit te vinden; in bijvoorbeeld Groot-Brittannië en Duitsland is veel ervaring opgedaan met andere samenwerkingen en exploitatiewijzen. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld eigen grond om niet inbrengen in een particuliere ontwikkeling. Als de private partijen hierop renderende ontwikkelingen tot stand weten te brengen, wordt achteraf afgerekend. Dat voorkomt de eindeloos dichtgetimmerde arrangementen, waar vooraf bepaalde residuele grondwaarden als een molensteen om de samenwerking en de voortgang hangen. Verder: zet de middelen die er nog zijn op de juiste manier in. Nu worden (Rijks-)middelen vaak ingezet voor de aanleg en aanpassing van infrastructuur naar nieuwe uitleggebieden. Bij binnenstedelijke projecten is die infrastructuur al aanwezig maar zijn er wel middelen nodig voor het schoonmaken en opruimen van terreinen. Door deze kosten niet meer geheel ten laste te brengen van de ontwikkellocaties, komen haalbare businesscases voor binnenstedelijke herstructurering binnen bereik. Denk daarbij aan de oude industriegebieden en haventerreinen. In bijvoorbeeld het verrommelde gebied tussen Zaanstad en Amsterdam is nog voldoende plek, voordat de grote uitbreiding van Almere, inclusief de aanleg van een peperdure infrabundel, ter hand zou moeten worden genomen.

Bouwvakkers_pauzeJa, het is crisis, maar zit niet bij de pakken neer. Het mooier maken van Nederland is niet failliet, maar in transitie. Als we deze kans grijpen, komen we beter uit de crisis dan we er ingegaan zijn.

Tags: , , ,

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter